متن قولنامه فروش منزل مسکونی: راهنمای جامع تنظیم، نکات حقوقی و دانلود نمونه کامل

قبل از شروع هر معامله ای برای خرید یا فروش منزل مسکونی، تنظیم یک قولنامه دقیق و استاندارد می تواند از بروز مشکلات حقوقی بسیاری جلوگیری کند و توافقات اولیه را محکم تر سازد. این سند، گامی اساسی در مسیر انتقال مالکیت است که باید با دقت و آگاهی کامل تنظیم شود تا تجربه ای آرام و بی دردسر را برای هر دو طرف به ارمغان آورد.

حتما برایتان پیش آمده که درگیر خرید و فروش ملک شوید و هزار و یک سوال در ذهن تان شکل بگیرد؛ از اینکه چگونه می توان معامله ای امن داشت تا چطور یک قولنامه بی نقص نوشت. این مقاله دقیقا برای پاسخ به همین دغدغه هاست، تا با زبانی ساده و تجربه محور، پیچیدگی های حقوقی قولنامه را برایتان روشن کند. همراه با شما، قدم به قدم پیش می رویم تا با مفاهیم کلیدی، تفاوت های اساسی و نکات طلایی تنظیم یک قولنامه فروش منزل مسکونی آشنا شویم و در نهایت، نمونه ای کاربردی و قابل اعتماد را در اختیارتان قرار دهیم.

قولنامه، مبایعه نامه و سند رسمی: گام به گام در مسیر مالکیت

در دنیای معاملات ملکی، واژگانی مانند قولنامه، مبایعه نامه و سند رسمی به وفور به کار برده می شوند. اما تفاوت های ظریف و در عین حال حیاتی میان این اسناد وجود دارد که درک صحیح آن ها، اساس یک معامله امن و بدون دردسر است. بسیاری از ما ممکن است این اصطلاحات را به جای یکدیگر استفاده کنیم، اما قانون، نگاهی متفاوت به هر یک دارد.

قولنامه چیست و چه اعتباری دارد؟

وقتی تصمیم به خرید یا فروش خانه ای گرفته می شود، معمولاً اولین گام، نوشتن یک توافق اولیه است که در عرف به آن «قولنامه» می گویند. قولنامه در واقع یک تعهد به بیع است؛ یعنی طرفین به یکدیگر قول می دهند که در آینده معامله ای را انجام دهند. این سند، یک قرارداد مقدماتی است که تعهداتی را برای فروشنده و خریدار ایجاد می کند. با امضای قولنامه، هنوز مالکیت به صورت رسمی منتقل نشده، اما طرفین ملزم به انجام تعهدات خود برای تکمیل معامله هستند. از نظر حقوقی، قولنامه با وجود اینکه سند رسمی نیست، دارای اعتبار قانونی و الزام آور است و در صورت عدم انجام تعهدات، می توان از طریق مراجع قانونی پیگیری کرد و متخلف را ملزم به پرداخت خسارت نمود.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه: کدام یک مقدم تر است؟

شاید اصلی ترین سردرگمی در معاملات ملکی، تفاوت بین قولنامه و مبایعه نامه باشد. اگر بخواهیم ساده بگوییم، قولنامه بیشتر روی «تعهد به فروش» یا «تعهد به خرید» متمرکز است، در حالی که مبایعه نامه، خود قرارداد فروش است و با امضای آن، مالکیت (البته به صورت عرفی و نه رسمی) منتقل می شود. معمولاً در مبایعه نامه، ثمن (قیمت) معامله مشخص و بخشی از آن پرداخت شده و تاریخ مشخصی برای انتقال رسمی سند تعیین می گردد. مبایعه نامه یک مرحله جلوتر از قولنامه است و تعهدات آن قوی تر محسوب می شود.

ویژگی	قولنامه	مبایعه نامه
ماهیت حقوقی	تعهد به انجام معامله در آینده (وعده بیع)	خود قرارداد فروش (بیع محقق شده)
زمان ثبت	اولین مرحله توافقات اولیه	پس از توافقات اولیه و قبل از سند رسمی
انتقال مالکیت	مالکیت منتقل نمی شود، فقط تعهد ایجاد می شود.	مالکیت عرفی منتقل می شود اما انتقال رسمی موکول به سند رسمی است.
الزام آور بودن	بله، برای هر دو طرف تعهدآور است.	بله، به شدت برای هر دو طرف تعهدآور است.
کد رهگیری	می تواند داشته باشد یا نداشته باشد.	معمولاً با کد رهگیری صادر می شود.

سند رسمی: نقطه پایان مسیر مالکیت

سند رسمی، آخرین و محکم ترین گام در فرآیند انتقال مالکیت است. این سند در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت تمامی تشریفات قانونی تنظیم می شود و مالکیت قطعی و بلااستفاده را به نام خریدار ثبت می کند. قولنامه و مبایعه نامه، هر دو مقدماتی برای رسیدن به این نقطه هستند. بدون سند رسمی، حتی با وجود قولنامه و مبایعه نامه، مالکیت به صورت کامل و از نظر قانونی به خریدار منتقل نشده است. این سند است که در دفاتر املاک دولتی به ثبت می رسد و هرگونه شک و شبهه ای را از بین می برد.

چرا به قولنامه نیاز داریم؟ تثبیت گام های اولیه و جلوگیری از ابهام

شاید این سوال پیش بیاید که با وجود مبایعه نامه و سند رسمی، چه نیازی به قولنامه است؟ در واقع، قولنامه نقش یک پل ارتباطی محکم بین قصد و عمل را ایفا می کند. تنظیم قولنامه، نه تنها توافقات را مکتوب می کند، بلکه به طرفین فرصت می دهد تا با آرامش بیشتری، مراحل پیچیده یک معامله ملکی را طی کنند.

• تثبیت توافقات اولیه: قولنامه، تمام جزئیات مورد توافق اولیه بین خریدار و فروشنده را ثبت می کند. این جزئیات می تواند شامل قیمت، زمان پرداخت، زمان تحویل و هر شرط دیگری باشد که طرفین بر آن توافق کرده اند. این سند مانع از تغییر عقیده یا انکار توافقات شفاهی در آینده می شود.
• ایجاد فرصت آماده سازی: تنظیم قولنامه به هر دو طرف فرصت می دهد تا مدارک لازم را تهیه کنند، تسویه حساب های احتمالی را انجام دهند (مانند پرداخت بدهی های ملک توسط فروشنده) یا خریدار مبلغ باقیمانده معامله را فراهم آورد. این زمان بندی برای برنامه ریزی مالی و حقوقی بسیار حیاتی است.
• ایجاد ضمانت اجرایی: قولنامه حاوی بندهایی مانند وجه التزام (جریمه دیرکرد یا عدم انجام تعهد) است که یک ضمانت اجرایی برای انجام معامله ایجاد می کند. این وجه، طرفین را ملزم می کند تا به تعهدات خود پایبند باشند، زیرا در غیر این صورت باید خسارت بپردازند. به قول معروف با حلوا حلوا کردن دهن شیرین نمی شود، بدون تعهد کتبی و ضمانت اجرایی، نمی توان انتظار اقدام قطعی داشت.

ارکان و مواد اصلی یک قولنامه فروش منزل مسکونی: سفر به اعماق یک قرارداد

وقتی صحبت از تنظیم متن قولنامه فروش منزل مسکونی می شود، باید بدانیم که هر ماده و هر بندی در این سند، اهمیت خاص خود را دارد. گویی داریم داستان یک معامله بزرگ را می نویسیم که هر کلمه آن می تواند سرنوشت را تغییر دهد. بیایید با هم، بند به بند، اجزای یک قولنامه کامل را بررسی کنیم تا شما هم بتوانید با آگاهی کامل، وارد این سفر حقوقی شوید و با اطمینان خاطر، گام هایتان را بردارید.

۱. طرفین قرارداد: شناسنامه معامله

در اولین قدم، باید تمامی مشخصات فروشنده و خریدار، دقیق و بدون کوچکترین اشتباهی ثبت شود. این بخش، شناسنامه قرارداد است و هرگونه ابهامی در آن، می تواند مشکلات بزرگی را در آینده به وجود آورد. از نام و نام خانوادگی گرفته تا شماره تماس، همه چیز باید به درستی درج گردد.

• جزئیات کامل هویتی: نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، محل صدور، آدرس و شماره تماس باید به دقت درج شود.
• نحوه نمایندگی: اگر یکی از طرفین به وکالت، قیومیت، ولایت یا وصایت اقدام می کند، باید مشخصات کامل وکیل/قیم/ولی/وصی و شماره مدرک مربوطه (مثلاً شماره وکالت نامه) ذکر شود.

همیشه قبل از امضا، اصالت مدارک هویتی طرف مقابل را بررسی کنید و از اهلیت قانونی و سمت امضاکنندگان اطمینان حاصل نمایید. این گام کوچک، شما را از بسیاری مشکلات بزرگ نجات می دهد.

۲. موضوع قرارداد و مشخصات دقیق ملک مورد معامله: جزئیاتِ حیاتی

این ماده قلب قولنامه است؛ جایی که ملک مورد معامله با تمام جزئیات معرفی می شود. هرچه این بخش دقیق تر باشد، ابهامات آینده کمتر خواهد بود. تصور کنید ملکی را بدون ذکر دقیق جزئیات خریداری کنید، ممکن است بعدها با مسائلی نظیر عدم تطابق مساحت یا امکانات مواجه شوید.

• نوع ملک: (آپارتمان، خانه ویلایی، زمین مسکونی) باید مشخص شود.
• مشخصات ثبتی: پلاک اصلی و فرعی، بخش ثبتی ملک، دقیقاً همانطور که در سند مالکیت آمده، باید ذکر گردد.
• مساحت و جزئیات: مساحت دقیق اعیانی و عرصه، تعداد خواب، طبقه، واحد و آدرس کامل ملک.
• امکانات و ملحقات: پارکینگ، انباری، انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و شماره پرونده ها/اشتراک ها. وضعیت تأسیسات گرمایشی و سرمایشی، پایان کار ساختمان و گواهی عدم خلاف نیز باید مشخص شود.

۳. ثمن معامله و نحوه پرداخت: شریان مالی معامله

مبلغ معامله و چگونگی پرداخت آن، از حساس ترین بخش های قولنامه است. در این قسمت باید به گونه ای شفاف سازی شود که هر دو طرف از جزئیات مالی کاملاً آگاه باشند و هیچ شبهه ای باقی نماند. این بخش، سرنوشت مالی معامله را رقم می زند.

• مبلغ کل: مبلغ کل معامله باید هم به عدد و هم به حروف (ریال و تومان) نوشته شود تا هیچ ابهامی باقی نماند.
• تقسیم به اقساط: نحوه تقسیم ثمن به اقساط (پیش پرداخت، اقساط میانی، مبلغ قابل پرداخت در دفترخانه) باید با جزئیات کامل شرح داده شود.
• جزئیات هر پرداخت: تاریخ دقیق هر پرداخت، مبلغ آن و روش پرداخت (نقدی، چک بانکی با ذکر شماره و نام بانک) حیاتی است.

۴. تاریخ و شرایط تنظیم سند رسمی: لحظه سرنوشت ساز

این ماده، زمان و مکان رسمی شدن معامله را تعیین می کند. نرسیدن به موقع به این مرحله می تواند باعث بروز مشکلات و حتی فسخ قرارداد شود. تعیین یک تاریخ و مکان مشخص، گامی مهم برای انجام مراحل بعدی است.

• تاریخ و ساعت: تاریخ و ساعت دقیق حضور در دفترخانه اسناد رسمی (به همراه شماره و آدرس دفترخانه).
• تعهدات طرفین: وظایف هر یک از طرفین برای آماده سازی مدارک و تسویه حساب های لازم.

در صورت عدم حضور یکی از طرفین در تاریخ مقرر، طرف دیگر باید حتماً گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند. این گواهی در مراحل بعدی، برای پیگیری قانونی از اهمیت زیادی برخوردار است و می تواند جریمه عدم حضور را نیز به همراه داشته باشد.

۵. تاریخ و شرایط تحویل ملک (تسلیم مبیع): پایان یک انتظار

تحویل فیزیکی ملک به خریدار، یکی از مهمترین مراحل پس از امضای قولنامه است. این لحظه، نقطه پایانی بر انتظار خریدار و شروع زندگی در خانه جدید است. تمامی جزئیات مربوط به تحویل باید روشن باشد تا بعدها مشکلی پیش نیاید.

• تاریخ تحویل: تاریخ دقیق تحویل فیزیکی ملک به خریدار باید مشخص شود.
• شرایط تحویل: آیا ملک باید کاملاً تخلیه شده تحویل داده شود؟ آیا لوازم خاصی همراه ملک باقی می ماند یا خیر؟

در این بخش معمولاً برای عدم تخلیه به موقع، وجه التزامی در نظر گرفته می شود تا فروشنده انگیزه کافی برای تحویل به موقع ملک را داشته باشد. این بند تضمینی برای خریدار است.

۶. شرایط، تعهدات طرفین و آثار قرارداد: چتر حمایتی معامله

این ماده، مجموعه ای از تعهدات و شرایط را پوشش می دهد که سلامت و امنیت معامله را تضمین می کند. این بخش به نوعی چتر حمایتی معامله است و در آن تمامی مسئولیت ها و حقوق طرفین شفاف می شود.

• هزینه ها: تقسیم هزینه های انتقال سند (حق التحریر و حق الثبت) بر اساس عرف و توافق.
• تعهدات فروشنده: ارائه کلیه اسناد لازم، تسویه کامل دیون قبلی (مالیات، عوارض، شارژ ساختمان، قبوض) و اقرار مبنی بر عدم توقیف، رهن یا ممنوع المعامله بودن ملک.
• وجه التزام: تعیین شرایط و مبلغ وجه التزام برای عدم انجام تعهدات از سوی هر یک از طرفین.
• ابطال یا فسخ قرارداد: شرایطی که منجر به ابطال یا فسخ قرارداد می شود.

اطمینان حاصل کنید که تمامی بدهی ها و عوارض ملک تا تاریخ معامله توسط فروشنده پرداخت شده باشد. بررسی قبوض و استعلام از مراجع مربوطه، کلید حفظ آرامش شماست.

۷. اسقاط خیارات (به جز خیار تدلیس): حافظ حقوق خریدار

در حقوق، «خیارات» به معنای حق فسخ معامله است. معمولاً در معاملات ملکی، طرفین توافق می کنند که برخی از این حقوق را از خود ساقط کنند تا معامله محکم تر شود. اما یک خیار وجود دارد که هرگز نباید ساقط شود: «خیار تدلیس».

• خیارات: توضیح مختصر مفهوم خیارات (مانند خیار غبن که حق فسخ به دلیل ضرر فاحش است).
• خیار تدلیس: این حق به خریدار اجازه می دهد اگر فروشنده او را فریب داده باشد (مثلاً عیبی را پنهان کرده باشد)، معامله را فسخ کند. اسقاط این خیار به شدت به ضرر خریدار است و نباید پذیرفته شود.

۸. مقررات ناظر: چارچوب قانونی

این ماده به سادگی مشخص می کند که در صورت بروز هرگونه اختلاف، قرارداد تابع قوانین و مقررات کدام مرجع است. معمولاً در ایران، این قراردادها تابع قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران هستند و هر گونه اختلافی بر اساس این قانون حل و فصل خواهد شد.

۹. نسخ و تصدیق قرارداد: رسمیت نهایی

در نهایت، تعداد نسخ قولنامه و لزوم امضای طرفین و شهود معتبر، به قرارداد رسمیت می بخشد. امضای هر دو طرف و شهود، سند را محکم تر و قابل استنادتر می کند. شهود می توانند در صورت بروز اختلاف، به عنوان گواهی دهنده حقیقت، نقش مهمی ایفا کنند.

• تعداد نسخ: قولنامه باید در چند نسخه یکسان (معمولاً حداقل دو نسخه) تنظیم شود که هر کدام اعتبار یکسانی دارند.
• امضا و شهود: امضای هر دو طرف قرارداد و حداقل دو شاهد (با ذکر مشخصات کامل) برای اعتبار بخشیدن به سند بسیار مهم است.

نکات حقوقی و هشدارهای مهم قبل از امضای قولنامه: احتیاط، شرط عقل

تنظیم متن قولنامه فروش منزل مسکونی، تنها نیمی از راه است. نیمه دیگر، آگاهی از نکات و هشدارهای مهمی است که می تواند شما را از افتادن در دام مشکلات حقوقی حفظ کند. به یاد داشته باشید که در این مسیر، احتیاط، شرط عقل است و هیچ عجله ای برای انجام معامله ای که با سرمایه عمر شما گره خورده است، روا نیست.

۱. بررسی دقیق مدارک: سند مالکیت، شناسنامه و کارت ملی

قبل از هر اقدامی، هویت و مدارک طرف مقابل را به دقت بررسی کنید. این بخش، اولین خط دفاعی شماست. همانطور که می گویند، تا نباشد چیزکی، مردم نگویند چیزها، پس باید از صحت و سقم مدارک اطمینان حاصل کرد.

• سند مالکیت: اطمینان حاصل کنید که فروشنده واقعاً مالک ملک است و مشخصات سند (پلاک ثبتی، مساحت، آدرس) با ملک مطابقت دارد.
• مدارک هویتی: شناسنامه و کارت ملی فروشنده را با چهره او و نام مندرج در سند مالکیت مقایسه کنید. اگر فروشنده، نماینده قانونی (وکیل، قیم) است، مدارک نمایندگی او (وکالت نامه، قیم نامه) را نیز به دقت بررسی و از اعتبار آن اطمینان حاصل کنید.

۲. استعلامات ضروری: پنجره ای به وضعیت واقعی ملک

یک ملک می تواند دارای وضعیت های حقوقی پنهانی باشد که با استعلامات ساده قابل کشف است. این استعلامات، مانند یک رادیولوژی، وضعیت پنهان ملک را برایتان آشکار می کند.

• اداره ثبت اسناد و املاک: از اداره ثبت محل، استعلام کنید که ملک در رهن بانک یا وثیقه شخص دیگری نباشد و یا تحت توقیف قضایی قرار نگرفته باشد.
• شهرداری: از شهرداری منطقه، برای بدهی های مربوط به عوارض نوسازی، پایان کار و هرگونه تخلف ساختمانی استعلام بگیرید.
• اداره دارایی: در مورد مالیات های متعلقه (مانند مالیات بر ارث یا نقل و انتقال) اطمینان حاصل کنید.

۳. قولنامه با کد رهگیری یا بدون کد رهگیری؟

قولنامه با کد رهگیری سندی است که در سامانه سراسری ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت می شود و یک کد یکتا دریافت می کند. این کد مانند یک اثر انگشت، معامله شما را منحصر به فرد می کند.

• مزایای کد رهگیری: با ثبت کد رهگیری، ملک در سامانه ثبت می شود و امکان فروش آن به چند نفر به صورت همزمان به شدت کاهش می یابد. همچنین، از نظر حقوقی اعتبار بیشتری دارد و پیگیری های بعدی را آسان تر می کند.
• توصیه: اگرچه قولنامه دستی بدون کد رهگیری نیز از نظر قانون مدنی معتبر است و تعهدآور، اما ریسک های بیشتری دارد و در صورت بروز اختلاف، اثبات آن دشوارتر است. توصیه اکید می شود که حتی الامکان قولنامه با کد رهگیری تنظیم شود.

۴. پرهیز از عجله و فشار: وقت برای تصمیم گیری

هیچ گاه تحت فشار و عجله، اقدام به امضای قولنامه نکنید. به خودتان زمان کافی بدهید تا تمامی بندها و شرایط را به دقت مطالعه و بررسی کنید. مشاور املاک یا طرف مقابل ممکن است شما را برای تسریع در معامله تحت فشار قرار دهد، اما آرامش و دقت شما، سرمایه اصلی تان است. به یاد داشته باشید کار امروز را به فردا مسپار خوب است، اما عجله کار شیطان است هم صادق است.

۵. مبلغ پیش پرداخت: متناسب و هوشمندانه

مبلغ پیش پرداخت باید متناسب با ارزش کل ملک باشد. از پرداخت مبالغ گزاف به عنوان پیش پرداخت خودداری کنید. همیشه سعی کنید مبلغ پیش پرداخت و اقساط بعدی را از طریق حواله بانکی یا چک تضمین شده به حساب فروشنده واریز کنید تا اثبات پرداخت برایتان آسان باشد. از پرداخت نقدی مبالغ بالا، تا حد امکان پرهیز کنید، چرا که ردیابی آن در آینده بسیار دشوار خواهد بود.

۶. حضور شهود معتبر: چشم های امین

تأکید می شود که قولنامه حتماً با حضور حداقل دو شاهد عاقل و بالغ که از محتوای قرارداد مطلع هستند، امضا شود. مشخصات کامل شهود (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس) باید در قولنامه درج شود. شهود در صورت بروز اختلاف، می توانند گواهی دهند که چه اتفاقی افتاده و چه توافقاتی صورت گرفته است. حضور شهود به قولنامه شما اعتبار بیشتری می بخشد.

۷. مشورت با وکیل یا کارشناس حقوقی: قبل از گام های نهایی

هیچ چیز به اندازه مشاوره با یک وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص در امور ملکی، نمی تواند امنیت خاطر شما را در معامله ای به این بزرگی افزایش دهد. قبل از امضای نهایی قولنامه، تمام جزئیات را با یک متخصص در میان بگذارید تا از عدم وجود بندهای مبهم یا مضر برای خودتان اطمینان حاصل کنید. این هزینه کوچک، در مقابل خسارات احتمالی، یک سرمایه گذاری بزرگ است و به قول معروف کار را که کرد آنکه تمام کرد.

نمونه متن قولنامه فروش منزل مسکونی

اکنون که با تمامی جزئیات و نکات مهم تنظیم یک قولنامه آشنا شدید، زمان آن رسیده که با یک نمونه عملی و قابل تکمیل، تجربه خود را کامل کنید. این نمونه قولنامه، تمامی موارد حقوقی و عرفی لازم را پوشش می دهد و می تواند به عنوان یک الگو برای تنظیم قرارداد شما مورد استفاده قرار گیرد. البته همیشه توصیه می شود که این نمونه را با توجه به شرایط خاص معامله خود و با مشورت کارشناسان حقوقی، شخصی سازی کنید.

شما می توانید فایل های Word و PDF این نمونه قولنامه را از لینک های زیر دانلود کرده و پس از تکمیل، با دقت و آگاهی کامل از آن استفاده نمایید.

[لینک دانلود فایل Word نمونه قولنامه]

[لینک دانلود فایل PDF نمونه قولنامه]

متن کامل نمونه قولنامه فروش منزل مسکونی (قابل تکمیل)

قرارداد قولنامه خرید و فروش ملک

این قرارداد در تاریخ …………………… فی مابین طرفین ذیل و با رعایت مواد قانونی منعقده در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، به شرح زیر تنظیم و مبادله گردید:

ماده ۱: طرفین قرارداد

1. فروشنده/فروشندگان:
   • نام و نام خانوادگی: ……………………
   • نام پدر: ……………………
   • شماره شناسنامه: ……………………
   • کد ملی: ……………………
   • تاریخ تولد: ……………………
   • صادره از: ……………………
   • آدرس کامل: …………………………………………………………………………………………………………
   • شماره تماس: ……………………
   • (در صورت نمایندگی) با وکالت/قیومیت/ولایت/وصایت: …………………… فرزند …………………… به شماره شناسنامه …………………… متولد …………………… به موجب ……………………
2. خریدار/خریداران:
   • نام و نام خانوادگی: ……………………
   • نام پدر: ……………………
   • شماره شناسنامه: ……………………
   • کد ملی: ……………………
   • تاریخ تولد: ……………………
   • صادره از: ……………………
   • آدرس کامل: …………………………………………………………………………………………………………
   • شماره تماس: ……………………
   • (در صورت نمایندگی) با وکالت/قیومیت/ولایت/وصایت: …………………… فرزند …………………… به شماره شناسنامه …………………… متولد …………………… به موجب ……………………

ماده ۲: موضوع قرارداد و مشخصات ملک مورد معامله

موضوع این قرارداد، فروش تمامی …………………… دانگ یک دستگاه …………………… (آپارتمان/خانه ویلایی/زمین مسکونی) دارای پلاک ثبتی …………………… فرعی از …………………… اصلی واقع در بخش ثبتی …………………… به مساحت اعیانی …………………… متر مربع و به صورت …………………… خوابه و مساحت عرصه …………………… متر مربع (در صورت ویلایی بودن) به نشانی کامل محل وقوع ملک: ………………………………………………………………………………………………………… طبقه …………………… واحد …………………… .

ملک مذکور دارای جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثناء، عرصتاً و اعیاناً، به انضمام کلیه امکانات و مشاعات از قبیل:

• انشعاب برق به شماره پرونده/اشتراک: ……………………
• انشعاب آب به شماره اشتراک: ……………………
• انشعاب گاز شهری به شماره شناسایی: ……………………
• یک رشته تلفن دائر به شماره: ……………………
• انباری به مساحت …………………… متر مربع واقع در ……………………
• تعداد …………………… عدد پارکینگ به شماره های: ……………………
• دارای پایان کار ساختمان به شماره …………………… مورخ …………………… صادره از سوی شهرداری منطقه …………………… می باشد.
• تاسیسات گرمایشی شامل: …………………… (مثال: پکیج حرارتی، شوفاژ روشن، بخاری، شومینه، فن کوئل)
• تاسیسات سرمایشی شامل: …………………… (مثال: کولر آبی، کولر گازی، چیلر، فن کوئل، تهویه مطبوع)

خریدار با حضور در محل ملک و بازدید کامل از آن، از کمیت، کیفیت، حدود، مشخصات و وضعیت ملک و جمیع توابع و ملحقات و مشاعات و مشترکات آن، طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن، کاملاً مطلع شده و اقرار به رویت و اطلاع کامل می نماید.

ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت

۳-۱. کل ثمن معامله عبارت است از مبلغ به عدد …………………… ریال و به حروف …………………………………………………………………….. ریال (معادل …………………… تومان) وجه رایج مملکتی که مورد تراضی و توافق کامل طرفین قرار گرفت و به ترتیب ذیل از سوی خریدار/خریداران به فروشنده/فروشندگان پرداخت می گردد:

1. مبلغ …………………… ریال (معادل …………………… تومان) از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک بانکی شماره …………………… عهده بانک …………………… مورخ …………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد و فروشنده اقرار به دریافت آن نمود.
2. مبلغ …………………… ریال (معادل …………………… تومان) از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک بانکی شماره …………………… عهده بانک …………………… مورخ …………………… در تاریخ …………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
3. مبلغ …………………… ریال (معادل …………………… تومان) از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک بانکی شماره …………………… عهده بانک …………………… مورخ …………………… در تاریخ …………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
4. مبلغ نهایی …………………… ریال (معادل …………………… تومان) از ثمن معامله، همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی، به شرح نقداً / طی چک بانکی شماره …………………… عهده بانک …………………… مورخ …………………… در تاریخ …………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

ماده ۴: تاریخ و شرایط تنظیم سند رسمی

1. به منظور تنظیم و امضای سند رسمی انتقال قطعی ملک، طرفین متعهدند که در ساعت …………………… تاریخ …………………… / …………………… / …………………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………………… واقع در ………………………………………………………………………………………………………… (یا دفترخانه مورد توافق طرفین یا معرفی شده توسط بانک/سازمان تابعه در صورت لزوم) حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی لازم جهت انجام معامله را به انجام رسانند.
2. در صورتی که هر یک از طرفین در موعد مقرر و مکان تعیین شده در دفترخانه حاضر نشود و یا از انجام آن قسمت از مقدمات ثبت معامله که به عهده اوست (مانند تهیه مدارک یا تسویه حساب ها) خودداری نماید، طرف غایب یا متخلف مکلف است مبلغ …………………… ریال (به حروف: ……………………………………………………………………..) بابت جریمه عدم حضور به موقع و عدم انجام تعهدات به طرف دیگر بپردازد. این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن موجب بری شدن از اصل تعهدات و اتمام معامله نخواهد شد و طرف ذینفع حق دارد از طریق مراجع قانونی، الزام طرف متخلف به انجام تعهدات را پیگیری نماید.
3. طرفی که در دفترخانه حاضر شده است، می بایست مراتب را کتباً به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند. در این نامه، فروشنده می بایست فتوکپی کلیه اسناد و اوراق آماده شده برای انتقال سند را ضمیمه کند و خریدار نیز در صورت همراه داشتن وجه نقد، باید آن را به رویت سردفتر برساند و شمارش شود و مراتب در نامه درج گردد. در صورتی که خریدار چک تضمین شده بانکی همراه داشته باشد، کپی آن را ضمیمه نامه خواهد کرد.

ماده ۵: تاریخ و شرایط تحویل ملک (تسلیم مبیع)

فروشنده/فروشندگان مکلف است/هستند در تاریخ …………………… / …………………… / …………………… ملک مورد معامله را با تمام توابع، ملحقات و منضمات و در حالت …………………… (مثلاً: کاملاً تخلیه شده و بدون هیچگونه لوازم یا اشیاء متعلق به فروشنده) به خریدار/خریداران تسلیم کند. در صورت عدم تحویل به موقع ملک در تاریخ مقرر، فروشنده/فروشندگان موظف است/هستند روزانه مبلغ …………………… ریال (به حروف: ……………………………………………………………………..) به عنوان وجه التزام بابت خسارت تأخیر در تحویل، به خریدار/خریداران پرداخت نماید.

ماده ۶: شرایط، تعهدات طرفین و آثار قرارداد

1. هزینه های مربوط به تنظیم سند رسمی، از جمله حق التحریر و حق الثبت دفترخانه، بر اساس قیمت منطقه بندی و قوانین جاری، به عهده طرفین قرارداد به نسبت مساوی (یا هر توافق دیگری: ……………………) می باشد.
2. فروشنده موظف است کلیه اسناد و مدارک لازم برای انتقال قطعی ملک را در دفترخانه ارائه نماید.
3. پرداخت کلیه دیون قبلی ملک مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی، شامل مالیات، عوارض شهرداری، شارژ ساختمان، و قبوض آب، برق، گاز و تلفن تا پایان روز …………………… (تاریخ امضای قولنامه یا تاریخ توافقی) بر عهده فروشنده می باشد. فروشنده مکلف است تسویه حساب های مربوطه را در دفترخانه به خریدار تحویل دهد.
4. فروشنده اقرار و اعلام می نماید که ملک مورد معامله در رهن، وثیقه، توقیف، مصادره یا سرپرستی نبوده و منافع آن به دیگری واگذار نشده و هیچگونه ممنوعیت معامله ای برای آن وجود ندارد.
5. در صورتیکه ملک در رهن یا وثیقه باشد، فروشنده متعهد است قبل از تاریخ تعیین شده برای تنظیم سند رسمی، نسبت به فک رهن/وثیقه اقدام نماید. چنانچه فروشنده در موعد مقرر به این تعهد خود عمل نکند، خریدار حق دارد با مراجعه به مرتهن (صاحب رهن) و پرداخت بدهی مربوطه، ملک را از رهن خارج کند و با امضای این قرارداد، خریدار وکیل و قائم مقام قانونی فروشنده در خصوص فک رهن محسوب می گردد و هزینه های مربوطه از ثمن معامله یا از محل پرداخت وجه التزام کسر خواهد شد.
6. چنانچه خریدار به هر نحو از انجام معامله استنکاف ورزد و به تعهدات خود عمل نکند، موظف به پرداخت وجه التزام به مبلغ …………………… ریال (به حروف: ……………………………………………………………………..) به فروشنده می باشد.
7. در صورتیکه بنا به دلایل غیرقابل پیش بینی و خارج از اراده طرفین (قوه قاهره)، مانند حوادث طبیعی یا حوادث قهری، قابلیت انتقال ملک از بین برود و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد، قرارداد باطل و فروشنده موظف است کلیه مبالغ دریافتی را بدون هیچگونه کسری به خریدار مسترد نماید.
8. در صورتیکه مشخص گردد ملک مورد معامله به هر علت دیگری (غیر از قوه قاهره) مانند رهن بودن (که فک رهن انجام نشده)، مستحق الغیر بودن (مالکیت متعلق به شخص دیگری باشد)، غصبی بودن، یا وجود عملیات اجرایی دادگستری/اجرای اسناد رسمی، قانوناً قابل انتقال به خریدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد کامل ثمن معامله، مبلغ …………………… ریال (به حروف: ……………………………………………………………………..) به عنوان خسارت و وجه التزام به خریدار پرداخت نماید.

ماده ۷: اسقاط خیارات

کلیه اختیارات فسخ قرارداد (خیارات) از جمله خیار غبن (در صورت ضرر فاحش) با اقرار به علم کامل به کمیت، کیفیت و قیمت مورد معامله، از طرفین سلب و ساقط گردید. لکن خیار تدلیس (حق فسخ به دلیل فریب) به قوت خود باقی است و ساقط نمی گردد.

ماده ۸: مقررات ناظر

این قرارداد در سایر موارد و در صورت بروز هرگونه اختلاف، تابع قوانین و مقررات قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران خواهد بود.

ماده ۹: نسخ و تصدیق قرارداد

این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل فروشنده/فروشندگان و خریدار/خریداران نسبت به مفاد و شروط آن، در ۹ ماده و در …………………… (تعداد) نسخه برابر تنظیم گردیده است که هر نسخه دارای اعتبار یکسان بوده و پس از مطالعه دقیق، به امضا طرفین رسیده و توسط دو نفر شاهد ذیل، تصدیق و امضا شده است.

محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان:

…………………………………………………..

محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران:

…………………………………………………..

شاهد نخست:

• نام و نام خانوادگی: ……………………
• کد ملی: ……………………
• امضاء: ……………………

شاهد دوم:

• نام و نام خانوادگی: ……………………
• کد ملی: ……………………
• امضاء: ……………………

نتیجه گیری: با آگاهی، معامله ای امن رقم بزنید

مسیر خرید یا فروش یک منزل مسکونی، پر از جزئیات و ظرایفی است که بی توجهی به هر یک از آن ها می تواند به پشیمانی و زیان منجر شود. همانطور که در این راهنما دیدیم، متن قولنامه فروش منزل مسکونی، سندی حیاتی است که اولین سنگ بنای یک معامله مطمئن را تشکیل می دهد. تنظیم صحیح آن، نه تنها توافقات اولیه را محکم می کند، بلکه با تعیین تعهدات و ضمانت های اجرایی، از حقوق هر دو طرف به خوبی دفاع می نماید. این سند، پل اطمینان شما در این مسیر پر پیچ و خم است.

اکنون که با ماهیت قولنامه، تفاوت های آن با سایر اسناد و تک تک ارکان یک قرارداد استاندارد آشنا شدید، امیدواریم که بتوانید با دیدی بازتر و آگاهی بیشتر، وارد این دنیای پر چالش شوید. به یاد داشته باشید که هر گامی که برمی دارید، هر بندی که امضا می کنید و هر مبلغی که پرداخت می کنید، باید با دقت و وسواس کامل باشد. در این مسیر، مشاوره با متخصصین حقوقی نه تنها یک پیشنهاد، بلکه یک ضرورت است تا اطمینان حاصل کنید که هر تجربه ای که رقم می زنید، پایانی شیرین و به دور از هرگونه دغدغه حقوقی داشته باشد. با آگاهی و دقت، شما نه تنها یک معامله، بلکه آرامش و اطمینان خاطر را برای خود به ارمغان می آورید.